Когда я захожу в огромный, сверкающий витринами торговый центр, я редко задумываюсь о том, что скрывается за красивыми вывесками. Мне, как и многим, кажется, что жизнь здесь кипит, а владельцы магазинчиков подсчитывают прибыль. Но реальность последних месяцев заставила меня кардинально пересмотреть этот взгляд. Оказавшись внутри ситуации, я вижу не просто экономические сводки, а настоящую драму, где предприниматели, создающие рабочие места и отшивающие коллекции в надежде на российского покупателя, оказались в золотой клетке, из которой их не хотят выпускать.
Ситуация, развернувшаяся в новейших комплексах, напоминает мне затяжной марафон с утяжелителями на ногах. Бежать нужно быстро, дистанция увеличивается, а груз становится неподъемным. Речь идет о системном коллапсе взаимоотношений между владельцами крупных торговых площадок и малым бизнесом, который сегодня вынужден отдавать за аренду до семидесяти процентов своей выручки. Это не просто цифры, это приговор для небольших производств, пытающихся удержаться на плаву в шторм налоговых реформ и падающего спроса.
1. Ловушка «Голливуда»: как праздник обернулся разорением
Я хорошо помню ажиотаж вокруг открытия одного из крупнейших ТРЦ в Приморском районе в конце 2025 года. Масштабы поражали: более пятидесяти тысяч квадратных метров, пригодных для аренды, и толпы людей, пришедших на открытие. Казалось, что это билет в успешное будущее для любого бренда. Но прошло чуть больше полугода, и глянцевый фасад дал трещину. Сегодня, прогуливаясь по этажам, я вижу зияющие пустоты закрытых павильонов, а трафик, по ощущениям тех, кто там работает, упал катастрофически.
Мне довелось пообщаться с людьми, которые подписывали договоры аренды в одних экономических условиях, а работать начали совершенно в других. Вспоминается разговор с Валентиной Мироновой, основателем бренда «Леди Шарм» и президентом Союза производителей изделий легкой промышленности. Она рассказала, как они заходили в проект накануне налоговой реформы, когда цены еще не взлетели до небес. Договор, подписанный на пять лет с правом выхода только через два года, в одночасье превратился из рабочего инструмента в удавку. Я понимаю ее боль: работать стабильно в минус на протяжении нескольких месяцев, умолять о скидках и не получать их — это путь в никуда.
Механизм удержания арендаторов продуман до мелочей и, честно говоря, пугает своей жесткостью. Я узнала, что попытка досрочного выхода из договора карается штрафом в размере четырехмесячной аренды, удержанием обеспечительного платежа и перспективой взыскания по банковской гарантии. Это не просто неустойка, это финансовый коллапс для небольшого дела. При этом я вижу явную несправедливость: крупные федеральные сети в том же здании работают по совершенно иным схемам, платя процент с оборота, который к тому же могут пересмотреть в сторону понижения, когда продажи падают. Для малого бизнеса таких привилегий не предусмотрено.
2. Экономика абсурда: когда аренда съедает бизнес
Цифры, которые озвучивают предприниматели, заставляют меня сомневаться в адекватности текущей модели. Я побеседовала с Николаем Хохряковым, владельцем группы компаний «Помпа», производящей женскую одежду. Его ежемесячная выручка в точке составляет полтора миллиона рублей, и львиная доля — семьдесят процентов — уходит на оплату аренды. Оставшихся тридцати процентов едва хватает на зарплаты продавцам и налоги, не говоря уже о себестоимости самого товара. Ежемесячный убыток в семьсот-восемьсот тысяч — это не временные трудности, это прямая дорога к банкротству, и, глядя на эти расчеты, я понимаю, что бизнес здесь не живет, а выживает, аккумулируя долги.
Я сравниваю это с опытом зарубежных коллег. Николай рассказывал о своей недавней поездке в Китай, где падение трафика в моллах тоже присутствует, но там производители имеют мощную альтернативу в виде социальных сетей вроде TikTok и WeChat. У нас же привычные каналы сбыта перекрыты: популярные соцсети заблокированы, а надежда на маркетплейсы тает на глазах после известных событий с атаками на складскую инфраструктуру. Получается замкнутый круг: офлайн-магазин убыточен, онлайн-инструменты ограничены, а обязательства перед арендодателем незыблемы.
Еще один важный нюанс, который я заметила, касается потока региональных покупателей. Раньше Петербург был магнитом для жителей Архангельска, Мурманска, Карелии, которые специально приезжали за покупками. Сегодня этот канал практически иссяк. Я понимаю, что дело не только в общей экономии, но и в изменившейся логистике и доступности поездок. Снижение туристического трафика больно бьет по тем, кто рассчитывал на широкий охват аудитории в огромных комплексах.
3. Правовой вакуум и поиск выхода
Коллективное письмо арендаторов к администрации комплекса, с которым мне удалось ознакомиться, — это крик души. В нем четко прописано, что результаты восьми месяцев работы оказались значительно ниже плановых, а арендная нагрузка не покрывается выручкой. Предприниматели указывают на низкую покупательскую способность потока и на то, что обилие пустых площадей убивает органический трафик. Я считаю абсолютно справедливым их замечание, что маркетинговые активности в текущих реалиях не работают, если фундаментальные условия кабальные. Однако ответа по существу, как и реальных скидок, они пока не дождались.
Меня поражает глубина правового вакуума, в котором мы оказались. В российском законодательстве сегодня нет ни одного нормативного акта, который бы регулировал баланс интересов сторон в договорах аренды внутри крупных ТРЦ. Малый производитель вынужден подписывать контракт, составленный юристами девелопера, на условиях «как есть», без права торговаться. Я вижу в этом системную несправедливость: риски падения покупательского потока целиком перекладываются на плечи арендатора, в то время как собственник «бетона» продолжает получать гарантированный доход вне зависимости от того, идет ли торговля.
Я убеждена, что точечными письмами и созданием рабочих групп в отдельных комплексах проблему не решить. На мой взгляд, назрела необходимость федеральных законодательных решений. В профессиональном сообществе, в том числе в СПИЛП, обсуждается минимальный набор мер: закрепление права арендатора на досрочное расторжение договора без штрафов при падении трафика ниже оговоренного порога. Также важно ограничить долю арендной платы в выручке малого бизнеса и ввести обязательную привязку ставки к обороту для компаний с выручкой ниже определенного уровня. Запрет на автоматическую бессрочную пролонгацию без повторного согласования условий — это, по-моему, базовая норма цивилизованного рынка.
Отдельно стоит вопрос о роли города. Если земля под ТРЦ выделялась муниципалитетом, логично, чтобы в инвестиционных условиях прописывались обязательства по льготным ставкам для отечественных производителей. Я часто задаюсь вопросом: почему город не может оговорить условия, при которых российские производства, сохраняющие рабочие места и платящие налоги, получат преференции для развития? Это кажется мне справедливым, особенно на фоне того, что сами владельцы торговых центров уже обращались к президенту и губернатору с просьбами не поднимать налог на имущество, выросший из-за расчета по кадастровой стоимости.
4. Цепная реакция пустых витрин
Мне запомнились наблюдения Бориса Каца, председателя совета директоров федеральной сети хобби-гипермаркетов, который объехал торговые центры города. Он писал, что никогда не видел столько пустых помещений даже в топовых локациях, и признавался, что экономика розницы сейчас откровенно плохая. Его фраза о том, что в некоторых районных ТЦ на этажах уже можно играть в футбол или керлинг, звучит как горькая шутка, но отражает суровую реальность. Я понимаю, что новизна комплексов проходит за полгода, и если за это время не удалось создать устойчивый поток, начинается цепная реакция.
Статистика по рынку за первое полугодие 2026 года только подтверждает эти ощущения. В сегменте одежды, обуви и аксессуаров в Петербурге закрылось около сорока одной тысячи квадратных метров площадей, что почти в три с половиной раза превышает объем новых открытий. На месте закрывающихся магазинов чаще появляются точки общепита или развлечений, но это не решает проблему производителей, теряющих офлайн-канал сбыта. Я вижу, как рынок сжимается, и это не может не тревожить.
В этой связи я вспоминаю, что даже в сложных условиях есть примеры, когда торговым центрам удается привлекать посетителей за счет уникальных активностей. Например, некоторые комплексы открывают на своей территории водно-оздоровительные зоны с бассейнами, что становится мощным якорем для семейной аудитории. Кстати, если уж говорить о том, как цвет преображает пространство бассейна, то становится понятно, насколько важна атмосфера и дизайн для создания притягательного места отдыха, куда люди захотят возвращаться снова и снова. Но, к сожалению, подобные концепции требуют иных инвестиций и стратегического видения, которого часто не хватает.
Я прихожу к неутешительному выводу: если ситуация не изменится, малый бизнес, загнанный в кабальные договоры, будет аккумулировать убытки до точки невозврата. Следом за банкротствами отдельных арендаторов пустые площади снизят привлекательность комплексов, оставшиеся магазины потеряют последних покупателей, и ТРЦ превратится в тот самый «бетон», в который никто больше не готов вкладываться. Выиграв в краткосрочной перспективе на жестких ставках, девелоперы рискуют потерять арендаторов как класс, и тогда вопрос будет стоять уже не о скидках, а о том, кто вообще придет торговать в эти стены.
Я надеюсь, что диалог между бизнесом, властью и собственниками недвижимости все же состоится, пока не стало слишком поздно. Потому что за каждой закрытой дверью в молле стоит не просто убыток, а судьба конкретного предпринимателя, который поверил в российского покупателя и в возможность честно работать на своей земле.